可児市で新築を契約する場合の流れを掲載しております

価格や立地などが同じ条件であれば、中古住宅よりも新築住宅を選ぶ人が多いでしょう。ただし同様の立地条件で同様の設備を備えていれば、新築住宅の価格が高くなります。

中古住宅を取得する場合の判断基準は、限られた資金計画の範囲内で、物件の立地・環境・間取りなどの諸々の条件を総合的に判断して、新築住宅よりも自分の求める諸条件をより多く満たしているものであるかどうかという点です。

例えば、「職住近接」の実現が最も重要であるならば、都心のマンションを選択することになるでしょうし、「子供のための広い間取り」が希望であれば、郊外の中古マンションや一戸建て住宅を選ぶのもよいでしょう。
また、中古住宅は新築住宅に比べて、融資や税制上の優遇が受けにくいといったデメリットがあります。しかし新築住宅は完成前に購入を決めなければならない場合がありますが、中古住宅の場合は物件のチェックができる利点があります。予算やこだわりポイントと合わせてご検討されるといいでしょう。

分譲時に人気沸騰するような物件の情報を集めるためには、新規分譲を行う不動産会社の「友の会」などに複数入会しておくことが有効です。また、その他新聞広告等の媒体も丹念に注視して、新築・中古情報は専門の住宅情報誌を定期購読して最新の情報を取り寄せるなどの積極的な情報収集が必要です。

沿線、間取り、価格などについて広い範囲から素早く情報を得るには、インターネットで情報を収集するのが最も適しています。

住まいの近くの物件情報では、新聞に折り込まれるチラシ等が役立ちます。この情報の読み方には注意が必要で、不動産広告には各種規制法令があり、特に不動産公正取引協議会が設定した「表示規約」は、広告表示の必要表示事項、特定事項の表示義務と表示の禁止、表示基準、特定用語の使用基準、または不当表示の禁止などを定めています。主な不動産業団体に加盟している不動産会社は、この規約を遵守する義務を負っていますが、一部の悪質な不動産会社が、時としてチラシなどに不当な物件表示をして惑わすことがあります。「掘出しもの」や「格安」といった類いの表示は禁じられているので注意が必要です。

物件情報を出している不動産会社には「売主」会社や「販売代理」会社の場合もあれば、「売買仲介」会社の場合もあります。仲介会社の場合は、買主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますから、忙しくていろいろと動けない人や、物件とその物件を販売している不動産会社の所在地が離れている場合は、「物件所在地近辺の不動産会社に取引を依頼したい」という人にはメリットが大きいといえるでしょう。

不動産の売買または交換の仲介を不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいます。

不動産会社がこの媒介契約を締結したときには、物件特定のための必要表示、売買すべき価額・評価額、媒介契約の種類、有効期間、解除に関する事項、または成功報酬額などを記載した書面を作成し、記名押印して、依頼者(売主)に交付することなどが義務付けられています。

不動産取引には複雑な法律等が絡み合っているため、宅地建物取引業法(以下宅建業法)は不動産会社が売主となったり、媒介を行う場合は、購入者に対して売買契約に先立ち一定の重要な事項について、書面で説明するように義務付けています。これを重要事項の説明といい、重要事項の説明は不動産の専門家といえる「宅地建物取引士」が購入希望者に対して「宅地建物取引士証」を提示し、自分が有資格者であることを証明した上で物件の内容や取引条件などを説明する義務があります。

重要事項は、購入対象物件に関する事項と取引条件に関する事項とに分けられますが、これら法定の一定事項を説明すれば十分であるというものではなく、これら事項以外であっても、説明しないことにより買主に不測の損害を与えるような事実があれば、説明しなければなりません(宅建業法第47条)。
不明な点があれば、重要事項説明を受ける際に十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。

重要事項の説明を宅地建物取引士から受けて、取引しようとする物件に関する権利関係、法令上の制限、その他物件取引の諸条件について納得できたら、売買契約の手続きに入ります。契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引の安全と買主保護の見地から、不動産会社が自ら当事者として売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面(売買契約書)を交付するように義務付けています。

媒介の場合も同様に取り扱われ、契約書に記載される事項は、購入する物件や取引の条件によってさまざまなパターンがありますが、基本的な事項は次のとおりです。

新規分譲マンションや建売住宅の場合には、登記の手続きは不動産会社が手配してくれますが、中古物件を購入したり、媒介などで自分の不動産を手放したりする場合には、所有権の移転登記手続きについてもある程度の知識をもっておく方がよいでしょう。登記がなぜ必要かというと、登記は第三者にその不動産が自分のものだと主張できる対抗要件になっているからです。

例えば、Aさんがある土地を購入したとします。ところが売主が同じ土地をBさんにも売っていたとしたらどうなるでしょうか。当然AさんはBさんと土地の所有権の移転を巡って争うことになります。しかし物権変動を第三者であるBさんに認めさせるためには、Aさん名義の登記がなければ先に登記したBさんに負けてしまうからです。

隠れた瑕疵が民法上の瑕疵担保責任の対象となるかどうかを売主・買主が争っていたのではなかなか問題解決に至らないため、新築物件の売主が自主的に建物の部位別に欠陥部分の補修を約束している場合があり、これがアフターサービスです。購入した物件に買主が欠陥(瑕疵)を発見して売主に通告しても、売主側がその欠陥を通常予想される商品の状態を逸脱した欠陥だと承諾しなければ、結局裁判で争うしかなく、時間とお金がかかるほか、欠陥に対する迅速な対応がとれません。そこで、売主が営業ツール又は消費者サービスの一環として自主的に欠陥部分の補修を無償で行うものがアフターサービスであり、売主が約束した部位別のサービス期間内については、買主の使用責任や経年変化などを除いて、欠陥部分を迅速に補修する業者の自主的サービスです。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、新築住宅の売主等は、新築住宅のうち構造耐力上主要な部分(構造躯体)と雨水の浸入を防止する部分(屋根、外壁の仕上、下地など)について、10年以上の瑕疵担保責任が義務付けられています。

また、国土交通大臣の登録を受けた住宅性能評価機関が工事会社や不動産会社などからの依頼に基づいて個別の住宅の性能をチェックし、住宅性能評価書を交付する制度(任意)もあります。

せっかく10年以上の瑕疵担保責任を義務付けても、売主等に十分な資力が備わっていなかったり、経営破綻した場合には、瑕疵担保責任が履行されない恐れがあります。

そのため、品確法に規定する新築住宅を対象に、1.保証金の供託、または 2.住宅瑕疵担保責任保険への加入により、資力を確保することが義務付けられています。