新築戸建て「住宅ローン減税」について

こんにちは。グレースホームの安江です。

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、日本国内において住宅を購入した場合に、一定の条件を満たせば所得税や住民税の負担を軽減できる制度です。住宅ローンを利用して住宅を購入した多くの人が、この減税を受けることで住宅購入の負担を軽減しています。しかし、転勤などの事情で自らがその住宅に住み続けられない場合には、住宅ローン減税の適用に影響が出る可能性があります。特に、転勤先が国内か国外か、またはその住宅に家族が住み続けるかどうかなどの状況により、減税の適用可否が変わってくるため、細かいルールを理解しておくことが重要です。

住宅ローン減税を受けるためには、購入した住宅が自ら居住することを目的としている必要があります。これは、投資用や別荘などの居住しない目的で取得した住宅には適用されないことを意味しています。

住宅ローンを利用して住宅を購入することが必須です。つまり、現金一括で住宅を購入した場合は、住宅ローン減税の適用外です。

住宅ローン減税を受けるためには、住宅を購入した年の翌年以降、確定申告を行う必要があります。最初の年は確定申告を行い、2年目以降は年末調整によって減税が適用されます。

住宅の床面積が50㎡以上であること、かつその2分の1以上を自ら居住用に使用することが必要です。また、借入金の返済期間が10年以上であることも条件です。

これらの条件を満たした上で、住宅ローン減税が適用されますが、転勤などの事情で本人が居住できなくなった場合はどうなるのでしょうか。

転勤は、住宅ローン減税の適用に影響を与える要因となり得ます。住宅ローン減税は基本的に、住宅を取得した本人がその住宅に実際に住むことが前提となっているため、本人が転勤によってその住宅に居住できなくなる場合には、以下のような対応が必要になります。

国内での転勤であっても、転勤先が遠方で購入した住宅に住むことができない場合があります。この場合、住宅ローン減税を継続して受けるためには、住宅購入後6カ月以内に本人の家族（配偶者や扶養親族、生計をともにする親族）がその住宅に住み続けることが条件となります。家族がその住宅に居住している限り、本人が転勤中でも住宅ローン減税の適用を受けることができます。これは、転勤というやむを得ない事情で本人が住宅に住めなくても、家族が居住していれば居住用住宅と見なされるためです。

転勤後、本人がその住宅に再び住むことになれば、減税を引き続き受けられます。例えば、転勤が解除されて元の職場に戻った際に、再びその住宅に住むことになった場合、減税の適用が継続されます。

転勤が国内ではなく国外に及ぶ場合は、さらに慎重な対応が求められます。国外転勤の場合、住宅ローン減税の適用は、日本国内に課税対象となる「国内源泉所得」があることが条件となります。つまり、国外に転勤した年でも、日本国内での所得がある場合に限り住宅ローン減税を受けることができます。これは、住宅ローン減税が所得税や住民税に対する減税措置であるため、日本国内での所得がなければ減税の対象となる税金自体が発生しないことが理由です。

また、家族が国内に残り、その住宅に居住し続ける場合でも、国外転勤中は本人が国内に住所を有しないため、家族が住んでいるだけでは住宅ローン減税の適用を受け続けることはできません。国外転勤の期間中は減税の適用が一時停止されますが、転勤が解除されて本人が日本国内に戻り、再びその住宅に居住することになれば、残存する控除期間について減税が再適用されます。

住宅ローン減税は、適用される年の12月31日時点でその住宅に居住していることが大きな条件となります。転勤などで本人や家族がその住宅に居住していない場合、その年は住宅ローン減税の適用を受けることができなくなります。例えば、転勤先での生活が長引き、12月31日時点で購入した住宅に誰も住んでいない場合、その年の減税は適用されません。

ただし、転勤が解除されて再び住宅に居住することになった場合、再適用が認められます。この際、転勤中に適用されなかった期間は控除対象外となるものの、残りの控除期間に対しては減税が再度適用されます。

転勤により住宅に居住できなくなる場合のほかにも、住宅ローン減税が適用されないケースがいくつかあります。以下はその主な例です。

転勤により自分が住めなくなり、住宅を第三者に賃貸に出す場合、その住宅はもはや居住用住宅ではなくなるため、住宅ローン減税の適用が終了します。賃貸住宅として使用されている期間は、住宅ローン減税を受けることはできません。賃貸契約が終了し、再び自分や家族がその住宅に居住する場合でも、住宅ローン減税の再適用は認められません。

単身赴任の場合でも、12月31日時点で本人や家族が居住していないと判断される期間が長期にわたると、住宅ローン減税が適用されない可能性があります。特に、家族が同時に別の場所に移住してしまった場合には注意が必要です。

転勤中に住民票を異動せず、形式上はその住宅に居住していることを示していても、実際には居住していないことが判明した場合、税務署から住宅ローン減税の不適用とされるリスクがあります。居住実態が重要視されるため、住民票の異動がないだけでは減税の適用は維持できません。

住宅ローン減税は住宅を購入する上で非常に有益な制度ですが、転勤などでその住宅に住めなくなる場合には、適用条件が大きく変わる可能性があります。国内転勤で家族がその住宅に住み続ける場合は減税の適用が維持されますが、国外転勤では国内源泉所得が必要であり、さらには12月31日時点の居住状況が重要なポイントとなります。転勤による影響を考慮し、事前に税務署や専門家に相談して適切な対応を取ることが重要です。